Novo
Plano Diretor de São Paulo traz menor atratividade ao setor imobiliário, diz
pesquisadora da Poli-USP
Dentre os quatro bairros pesquisados, a Chácara
Inglesa apresentou a pior taxa de retorno, de apenas 7%
Luísa
Cortés, do Portal PINIweb
4/Outubro/2016
Nathália Loyola, pesquisadora do
Núcleo de Real Estate da Escola Politécnica da Universidade de São Paulo
(Poli-USP), apresentou na última quinta-feira (19) uma pesquisa sobre o novo
Plano Diretor paulistano. O estudo consiste em uma simulação feita em quatro
bairros da cidade e conclui que o novo plano poderá elitizar o
"miolo" dos bairros, além de obrigar os empreendedores a comprimir a
área útil dos apartamentos.
As mudanças também derrubam a
taxa interna de retorno de novos empreendimentos em cerca de dez pontos
percentuais e, para manter o mesmo nível de atratividade para o empreendedor,
nas condições do antigo Plano Diretor Estratégico (PDE), há três possibilidades.
São elas: diminuir o custo da obra, comprar o terreno por menor preço ou
aumentar o valor de venda das unidades.
Foi simulado um prédio com 27
pavimentos, quatro apartamentos por andar, de 100 m² cada um, em um terreno de
4.500 m², em quatro bairros paulistanos. As localidades escolhidas foram
Aclimação, Vila Romana, Chácara Inglesa e Perdizes.
A pesquisadora também estabeleceu
um cenário referencial, com o Índice Geral de Preços ao Consumidor (IPCA) de
6,15%, o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) de 7,08% e a Taxa de
Atratividade Setorial (TAT) de 18,01%. A TAT foi estipulada em 2,5 vezes o
Certificado de Depósito Interbancário (CDI), livre de impostos.
"Para que o investidor
dessas regiões alcance o nível de atratividade do empreendimento nas mesmas
condições garantidas pelo antigo PDE por meio da alteração do preço do terreno,
esse valor teria de ser reduzido em média, na melhor das hipóteses, em
32%", calcula Loyola. Na Chácara Inglesa, o cenário é pior. "Para que
ele recuperasse o patamar de atratividade conseguido com o antigo PDE naquele
bairro, seria necessário reduzir o preço do terreno em cerca de 78%",
afirma.
A engenheira espera o aumento do
valor de venda das unidades. "Analisei o aumento do preço de venda das
unidades para a recuperação do padrão de atratividade nos quatro bairros, e
notei que este padrão só seria reestabelecido com o acréscimo, na melhor das
hipóteses, de no mínimo 10% no valor de comercialização dos apartamentos. Como
a renda do público alvo não tende a crescer nestes padrões, ele deve se
deslocar para bairros menos nobres, sendo as unidades adquiridas por um público
com uma maior renda familiar, elitizando ainda mais o miolo dos bairros. Ou
ainda, para compensar o aumento do preço, seria necessário comprimir a área
útil do apartamento para encaixá-la no poder de compra do público alvo".
Segundo Nathália, se o
empreendimento fosse arrematado segundo as regras antigas, taxa de retorno no
cenário estabelecido seria de 21,7%, equivalente ao ano acima do IPCA. A taxa é
maior que o mínimo atrativo para o empreendedor, de 18,01% equivalente ao ano,
acima do IPCA.
Nessa situação, o retorno dos
investimentos aconteceria no mês 40 e a margem de resultados sobre o Valor
Geral de Vendas (VGV), de 23%.
Sob as novas regras, tal empreendimento
já não seria tão atraente, já que a taxa interna de retorno seria de 12,32%
equivalente ao ano acima do IPCA. O valor está abaixo do patamar mínimo de
atratividade, de 18,01%. Nesse contexto, a margem dos resultados sobre o VGV é
de 15% e o retorno dos investimentos se dá em 41 meses. Se o bairro analisado
fosse a Chácara Inglesa, o retorno seria ainda menor, de 7%.
Nathália também analisa a questão
dos carros no novo PDE. "Nos miolos dos bairros, aquilo que se chama de
macro área de urbanização consolidada, ficou estabelecido que só poderão ser
erguidos empreendimentos com no máximo 28 metros de altura - ou cerca de 8
pavimentos. Isso vai obrigar os empreendedores a fazerem um aproveitamento mais
horizontal dos terrenos e também deverá reduzir as características de
exclusividade dos empreendimentos modernos, que o mercado tanto valoriza",
comenta.
Devido à restrição da área máxima
não computável (áreas de obras complementares como piscinas), haverá a
diminuição das vagas de estacionamento e a possível eliminação de depósitos,
considerados atrativos. Nathália prevê impactos já no final deste ano. Para
ela, os imóveis serão menores, mais caros e com apenas uma vaga.
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