quinta-feira, 6 de outubro de 2016

Novo Plano Diretor de São Paulo



Novo Plano Diretor de São Paulo traz menor atratividade ao setor imobiliário, diz pesquisadora da Poli-USP
Dentre os quatro bairros pesquisados, a Chácara Inglesa apresentou a pior taxa de retorno, de apenas 7%
Luísa Cortés, do Portal PINIweb
4/Outubro/2016





Nathália Loyola, pesquisadora do Núcleo de Real Estate da Escola Politécnica da Universidade de São Paulo (Poli-USP), apresentou na última quinta-feira (19) uma pesquisa sobre o novo Plano Diretor paulistano. O estudo consiste em uma simulação feita em quatro bairros da cidade e conclui que o novo plano poderá elitizar o "miolo" dos bairros, além de obrigar os empreendedores a comprimir a área útil dos apartamentos.








As mudanças também derrubam a taxa interna de retorno de novos empreendimentos em cerca de dez pontos percentuais e, para manter o mesmo nível de atratividade para o empreendedor, nas condições do antigo Plano Diretor Estratégico (PDE), há três possibilidades. São elas: diminuir o custo da obra, comprar o terreno por menor preço ou aumentar o valor de venda das unidades.

Foi simulado um prédio com 27 pavimentos, quatro apartamentos por andar, de 100 m² cada um, em um terreno de 4.500 m², em quatro bairros paulistanos. As localidades escolhidas foram Aclimação, Vila Romana, Chácara Inglesa e Perdizes.

A pesquisadora também estabeleceu um cenário referencial, com o Índice Geral de Preços ao Consumidor (IPCA) de 6,15%, o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) de 7,08% e a Taxa de Atratividade Setorial (TAT) de 18,01%. A TAT foi estipulada em 2,5 vezes o Certificado de Depósito Interbancário (CDI), livre de impostos.

"Para que o investidor dessas regiões alcance o nível de atratividade do empreendimento nas mesmas condições garantidas pelo antigo PDE por meio da alteração do preço do terreno, esse valor teria de ser reduzido em média, na melhor das hipóteses, em 32%", calcula Loyola. Na Chácara Inglesa, o cenário é pior. "Para que ele recuperasse o patamar de atratividade conseguido com o antigo PDE naquele bairro, seria necessário reduzir o preço do terreno em cerca de 78%", afirma.

A engenheira espera o aumento do valor de venda das unidades. "Analisei o aumento do preço de venda das unidades para a recuperação do padrão de atratividade nos quatro bairros, e notei que este padrão só seria reestabelecido com o acréscimo, na melhor das hipóteses, de no mínimo 10% no valor de comercialização dos apartamentos. Como a renda do público alvo não tende a crescer nestes padrões, ele deve se deslocar para bairros menos nobres, sendo as unidades adquiridas por um público com uma maior renda familiar, elitizando ainda mais o miolo dos bairros. Ou ainda, para compensar o aumento do preço, seria necessário comprimir a área útil do apartamento para encaixá-la no poder de compra do público alvo".

Segundo Nathália, se o empreendimento fosse arrematado segundo as regras antigas, taxa de retorno no cenário estabelecido seria de 21,7%, equivalente ao ano acima do IPCA. A taxa é maior que o mínimo atrativo para o empreendedor, de 18,01% equivalente ao ano, acima do IPCA.

Nessa situação, o retorno dos investimentos aconteceria no mês 40 e a margem de resultados sobre o Valor Geral de Vendas (VGV), de 23%.

Sob as novas regras, tal empreendimento já não seria tão atraente, já que a taxa interna de retorno seria de 12,32% equivalente ao ano acima do IPCA. O valor está abaixo do patamar mínimo de atratividade, de 18,01%. Nesse contexto, a margem dos resultados sobre o VGV é de 15% e o retorno dos investimentos se dá em 41 meses. Se o bairro analisado fosse a Chácara Inglesa, o retorno seria ainda menor, de 7%.

Nathália também analisa a questão dos carros no novo PDE. "Nos miolos dos bairros, aquilo que se chama de macro área de urbanização consolidada, ficou estabelecido que só poderão ser erguidos empreendimentos com no máximo 28 metros de altura - ou cerca de 8 pavimentos. Isso vai obrigar os empreendedores a fazerem um aproveitamento mais horizontal dos terrenos e também deverá reduzir as características de exclusividade dos empreendimentos modernos, que o mercado tanto valoriza", comenta.

Devido à restrição da área máxima não computável (áreas de obras complementares como piscinas), haverá a diminuição das vagas de estacionamento e a possível eliminação de depósitos, considerados atrativos. Nathália prevê impactos já no final deste ano. Para ela, os imóveis serão menores, mais caros e com apenas uma vaga.